[摘要] 3月1日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（“国五条”细则），明确提出“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”等细化措施。一石激起千层浪，江阴二手房市场闻风而动，加紧过户缴税、连夜签约，房地产交易中心人头攒动。
小编亲历房产交易大厅疯狂过户
3月1日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（“国五条”细则），明确提出“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”等细化措施。一石激起千层浪，江阴二手房市场闻风而动，加紧过户缴税、连夜签约，房地产交易中心人头攒动。
在江阴，3月1日（周五）“国五条”细则刚刚公布，就有消息称江阴将在3月4日（周一）出台并执行细则，这则消息更是在很短的时间内不胫而走，这让还没办理过户的客户们人心惶惶，经过周六周日两天的积淀，周一早上不到八点，江阴房管局、行政审批中心、公积金中心都排起了长龙，交易过户及缴税窗口更是人满为患。最忙的要数各家中介公司的业务员了，几乎每个业务员都带着好几拨客户赶来办理过户手续。
更巧的是小编自身也赶上了这波“过户”大潮，3月2日，负责给小编办理二手房业务的中介小尤致电小编，让小编尽管准备进行房产过户，小编不得不提前执行过户计划 。在3月4号，小编一早来到江阴房管局、行政审批中心办理各项手续，在人潮涌动的办事大厅中，小编来回奔波了一整天，终于在下午5点左右把所有手续办理完了。而那些还没来得及办理手续的客户们则格格心急如焚。“周五政策一出来，我们就立刻加班通知那些已经签订购房合同，但还没来得及过户缴税的买卖双方，尽快过户，免得因为税费政策变化，交易成本大幅提升引起的交易纠纷。”江阴一家品牌中介业务员小戴告诉小编。与此同时，他们连夜致电那些急于买房或卖房的客户，赶在政策变化前早做决定，避免买卖成本的陡增。“我干中介已经好多年了，这些年没少经历这种政策变化引起的市场恐慌性交易，但这次20%税费的提高力度太大了，买卖双方谁都承担不起。”小戴坦言，尽管也有消息说北上广等一线城市将在本月底执行这一政策，而江阴等二三线城市应该还会晚一点，所以在这段政策真空期内他们会很忙，但也许紧接着就将面临市场急冻，生意冷清。
之后小编又电询了江阴联丰、联众等几家大型中介门店，得知这两天门店咨询量猛增。中介业务员小王介绍，国五条细则颁布后，立马就有很多房东前来咨询相关信息，一些房东甚至表示如果有诚意的客户，价格可以谈，但是这些房东都要求在新的政策开始实施前完成交易，或在合同上签订补充条款，例如“一旦税费政策发生变化合同作废或税费全部由下家承担”等。
二手房成本加高 购房者转战新房市场
有分析人士认为二手房市场目前买卖火爆场面恐怕难以为继。按交易差额的20%征税，无论是卖房者还是买房者都不愿意承担，结果很可能是想卖房的不卖了，想买二手房的也不买了。而在各地细则未落地的短期内，市场很可能出现“抢过户”的现象，抢在地方细则出台之前，买卖双方互相让一步，抓紧过户。这就意味着在这一波“抢过户”的大潮过后，二手房市场将更加敏感。
正是由于“国五条”出台后，二手房市场处于敏感时期，不少拟购房者中出现观望情绪，想等到政策细则出台后再做决定，没准房价能往下走。但“国五条细则”发布后，不少拟购房者更加焦急和担忧，生怕卖家的税费成本转嫁到买家头上，反而增加了购房成本。尤其是那些改善型的买家，如果加上二套房贷首付及利率提升的影响，只能放弃原购买二手房计划，或有可能转向新房市场。
业内人士称，在各地政策执行细则未出台之前，对房价上涨较快的一二线城市，住房买卖之间价格差距较大，由于个税按此差额征收，短期内会加速二手房业主与购房人的交易，争取搭上政策的末班车，二手房交易将进入暂时的高峰期。而随着各城市细则的陆续出台，各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能经历滞涨期。但从中长期看，新房市场将优先于二手房市场率先回涨。随着各地细则的执行，新房市场转让环节税收较少的优势将得以体现，部分购房者将再次回归新房市场，带动新房市场交易量涨。
不过，也有开发商面对似乎更有利于新房市场的新政并不敢盲目乐观。有开发商坦言，表面上看，新政打击的是投资客和改善型需求，但如果整个市场冷下来，刚需楼盘不可能独善其身。二手房买卖停滞，可以把客户推到新房市场来，但楼市最重要的还是整体氛围，不可能单边热。新房短期内涨价不太现实。
"20%个税"江阴执细则时间暂未确定
根据“通知”要求，今后将对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征。江阴到底何时开始这种征收方式？
江阴市房屋登记中心有关人士称，国务院办公厅刚刚发文，政策需要逐级贯彻落实，一般情况下江阴的执行细则还必须等江苏省发文之后，才能确定，“目前尚未接到有关通知，还是按照现行政策实施，买卖双方大可不必恐慌。”
二手房个人所得税按差价20%征收，实施时间是按房产交易收件日期计算还是按缴税时间计算？该人士说：“按照以往惯例，都是按收件日期计算的。”
市地税部门有关负责人说：“二手房交易个税原先就有按差额20%征收和按总额核定征收等两种方式的，这次只是重申按差额20%征收而已。”
据介绍，以前二手房交易时在涉及个人所得税缴纳的时候分为两种情况征收：一是不能提供购房发票的，对个人转让住房，不能够提供购房原值发票或合理费用(指住房装修费用、住房贷款利息等)的合法有效凭证，致使不能够准确计算应纳税所得额的，采取核定征收方式征收个人所得税，核定征收率1%；二是能够提供购房原值发票或合理费用的合法有效凭证的，按其售房收入减去购房原值和合理费用后的余额为应纳税所得额按20%征收个人所得税。从实际征收情况来看，按照种方式缴税的购房者较多。
对于什么时候开始执行“差额20%征收”，该负责人说：“具体执行时间以及操作细则，还要等省有关部门以及当地相关部门讨论后决定。”
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