[摘要] 中国的房价三四年一个小周期,10年一个大周期。而往往在小周期中会出现波动。2016年,一线城市房价或延续2015年的上行趋势,平稳上涨。而二三四线城市整体房价或出现稳中下降。从10年长周期来看,中国房价将稳中上行,但各城市间分化现象依然存在。
中国的房价三四年一个小周期,10年一个大周期。而往往在小周期中会出现波动。2016年,一线城市房价或延续2015年的上行趋势,平稳上涨。而二三四线城市整体房价或出现稳中下降。从10年长周期来看,中国房价将稳中上行,但各城市间分化现象依然存在。
中国的房价三四年一个小周期，10年一个大周期。而往往在小周期中会出现波动。2016年，一线城市房价或延续2015年的上行趋势，平稳上涨。而二三四线城市整体房价或出现稳中下降。从10年长周期来看，中国房价将稳中上行，但各城市间分化现象依然存在。
城市房价分化表现在：一线及热点二三线城市具上涨动力，部分三四线城市存下跌预期。
一线与热点二三线城市房价将上行
一线城市的房价上行趋势已成为行业共识。人口基数，供求关系，都决定了一线城市的房价走势。而一线城市受土地价格不断上涨的影响，未来豪宅化趋势已相当明显。
此外，在一线城市辐射范围的都市圈亦是房价趋势中的潜力股，这是基于人口流入的判断。一项数据显示，人口流入高度集中在三大都市圈，人口流入超过100万的13个城市，三大都市圈就占了8个，长三角有沪苏，珠三角有广深莞佛，环渤海有京津。庞大的人口基数，必然对当地房价带来上涨空间。
从供需比来看，同策咨询研究部的数据显示，供需比偏低的城市中，上海2014年常住人口达到了2425.68万人，人口基数多，且处于稳定增加状态。由于上海是整个长三角地区经济中心，产业聚集效应明显，而且2014年其城镇人均可支配收入达到了47710元，在国内位于前列，这些都会对其未来的潜在需求构成有效支撑。
而在个别重点二线城市，也出现了较好的趋势。以天津市为例，尤其是滨海新区经济发展速度快，是京津冀地区中的重要一极，而且其人口规模庞大，但天津的住宅供给量和库存量也较大，故其供需比较为均衡。
据相关机构的分析，一线城市由于经济发展良好，人口聚集力较强，住宅价格存上涨动力。此外，今年入市的高价住宅用地均集中于一线城市，将带来新建住宅产品向中高端发展，从而推动未来住宅价格的提升。
一线城市以北京为例，润泽墅郡销售总监吴优对中国房地产报记者表示，2016年北京的楼市应该还会好一段时间，因为从2010年限购到2016年会释放一批购房客户，在2016年应该还会延续刚需的旺盛，但是高端房产会有些遇冷，因为高端客户被消耗过多了。整体来说北京的楼市应该在2016年相对稳定，而高端市场会淡一些。
同策咨询研究部总监张宏伟分析，对于北上广深四大一线城市来说，由于经济发展快，有更多的就业机会，人口持续流入，未来的住宅需求将保持平稳上升，但由于城市规模的限制，供地将会受到一定限制，所以供需比较低。部分二线城市，如福州、合肥、石家庄供需比也在1.1以下，像合肥和石家庄这种区域性城市，人口流入较快，其住宅需求也较大。供需比低的城市，未来房价有可能会继续上涨。
二三线城市房价将
整体下行
尽管个别二三线城市依据自身的各种优势条件，房价趋势存在上涨动力，但从整体二三线城市的趋势来看，仍有多数城市并不乐观。城市分化现象明显。
以二线城市为例，相关机构的数据显示，二线城市商品住宅市场分化明显，除武汉、南京等热点城市外，兰州、温州、宁波商品住宅库存正在逐步得到去化，房价将保持相对平稳；东北地区城市楼市疲软，库存去化压力较大，房价存下行压力。三线城市除珠海、保定、廊坊等外，大部分住宅价格存在下跌预期，部分城市前期供应量较大而需求有限致库存高企，部分城市经济、产业发展较慢或不及周边城市，市场需求被周边吸纳能力较强的城市分流，2016年预计这些城市新建住宅价格存下跌预期，但不会出现断崖式下跌。
重点二线城市中，成都、厦门、天津、杭州、西安、南京，排名位于中上游，经济发展程度较好，基本上属于人口导入型城市，也具备一定的投资价值。比较重要的二线城市中，武汉、苏州和重庆，供需比排名位于中游，主要原因在于这三个城市土地供给量偏大，导致其供需比上升。东北城市和部分西北城市，供需比偏高，城市投资价值较低。东北的城市哈尔滨、长春、沈阳、大连，由于人口外流以及经济发展状况不佳，需求减少，加之沈阳、长春等城市库存较高，所以供需比普遍偏高；青岛、呼和浩特等城市由于库存高企，目前主要处于去库存状态。
