[摘要] 近期，北京、广州、沈阳等多地接连推出新一轮楼市调控措施，进一步遏制投机型需求，突出房屋居住属性，强调保障和改善民生。在楼市即将步入“金九银十”销售旺季的背景下，调控政策未来的走向就成为海内外关注的焦点。
近期，北京、广州、沈阳等多地接连推出新一轮楼市调控措施，进一步遏制投机型需求，突出房屋居住属性，强调保障和改善民生。在楼市即将步入“金九银十”销售旺季的背景下，调控政策未来的走向就成为海内外关注的焦点。专家指出，近年来楼市伴随中国经济快速发展的同时，也出现了房价上涨过快、投资属性突出、金融风险增大等诸多问题。因此，加快形成促进房地产市场健康发展的长效机制，不仅是中国经济平稳转型的必要条件，同时也是未来各地楼市调控措施的真正航向。
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房价“上天”不可持续
树不能长到天上，房地产价格也一样。通常，房地产的居住属性决定了其会随着经济发展与城镇化进程而兴旺。但是，如果房屋在投资属性的主导之下上涨过快、涨幅过大，久而久之就会带来各种各样的风险和隐患。
上海证券研究所首席宏观分析师胡月晓撰文指出，中国房地产市场的矛盾主要在两方面：一是投机性比重过高，二是高房价大大挤压了其他行业。交通银行首席经济学家连平认为，房地产库存总量仍在高位、相关部门杠杆率水平提升较快，加之房地产行业抗风险能力整体较弱，房地产泡沫风险仍需警惕。
“从美、日等国的经验来看，经济危机的背后都有房地产泡沫破灭的影子。在中国，房地产市场经过20多年的快速发展，很多区域楼盘价格已经非常之高，对民众生活质量与企业经营成本的影响也很大。因此，无论是客观规律还是主观需要，都决定了房价不可能无限上涨。”北京科技大学管理学院经济贸易系教授何维达对本报记者表示。
如今，在调控政策之下，楼市开始回归理性。国家统计局数据显示，截至2017年6月，在国内70个大中城市中，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落；二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落，二手住宅价格同比平均涨幅也连续5个月出现回落。
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调控着眼根本问题
仔细观察不难发现，如今各地推出的楼市调控政策不仅更细更实，而且调控日益触及楼市自身存在的深层问题。
例如，为限制炒房空间，福州市要求各房地产开发企业按照经营性土地出让合同约定的开、竣工时限要求加快商品房项目开发建设，商品房项目要在售楼部醒目位置公示预售房源的位置、面积、单价、总价等信息，不得捂盘惜售、囤积房源。
“目前，中央和地方层面都出台了很多调控政策。这些政策中有很多旨在抑制房价过快上涨，直观上看化解风险的短期意义较为明显。但与以往不同的是，这些调控政策更加注重楼市存在的根本性问题，为探索建立长效机制提供着前期铺垫、探索着经验基础。”何维达说。
分析人士指出，“房子是用来住的，不是用来炒的”其实质是在强调房屋的投资属性不能凌驾于居住属性。因此，未来中国楼市调控政策应该继续以促进房屋回归居住属性为着眼点，以建成长效机制为最终目的，调动存量资源，纠正资源错配，提高存量资源利用效率。
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长效机制正在确立
不久前，北京市针对共有产权住房管理暂行办法面向社会征求意见，就被视作本轮楼市调控迈向长效机制的又一步伐。
“北京推出了共有产权住房，对于完善住房保障体系、完善住房制度，建立房地产调控长效机制，支持中端购房，抑制投机，促进公平，具有重大意义。”北京房地产协会秘书长陈志表示，该政策对于未来北京楼市平稳健康发展将产生积极影响。
与此同时，对于下一阶段房地产政策的走向，中国人民银行在《中国区域金融运行报告（2017）》中也给出了4个重点：一是建立健全房地产市场健康发展长效机制。将城镇户籍人口与公益及建设用地指标挂钩，提高土地在范围内的集约利用。二是提高中小城市吸引力，形成优势产业支撑、快速轨道交通连接、优质公共服务供给、包容性强、绿色低碳的城市网络。三是加强住房金融宏观审慎管理，严格限制信贷流向投资投机性购房。四是积极发展长期公共租赁住房，稳定和规范住房租赁关系。
何维达表示：“未来的长效机制必将是一系列政策和制度设计的‘组合拳’，如加大热点城市土地供给、以财税手段提升房屋持有成本、完善产权制度体系设计、从源头上调整优化收入分配结构、提升特色小镇人口吸引力等。因此，分析楼市调控政策走向不能急躁短视，而是需要从长效机制这一最终目标出发。”（来源：人民日报）
新华网：楼市进入下行通道，涨得越快的地方跌得越快
作为房地产的“调控年”，今年各地密集出台各种措施，以抑制房价过快上涨，稳定房地产市场。大半年来，楼市关键词交替重叠出现，监管、新政、限购、去杠杆、去库存、转型、改革、供给侧……在海南举行的2017博鳌房地产论坛上，与会嘉宾认为，当前调控效果初显，接下来应巩固成效，调控政策短期内不会放松，房地产市场开始进入下行通道，市场分化加剧，新的挑战也开始出现。
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市场进入下行通道
目前，国内楼市正发生较大的变化。中国房地产业协会原副会长朱中一在论坛上表示，今年以来中央政府坚持了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加大了分类调控的力度；地方政府推行“因城因市施策”，房地产市场调控取得了初步的成效。
朱中一指出，下半年按照中央提出的要加大对金融风险的管控和稳定房地产市场，坚持政策连续性、稳定性，加快建立长效机制的要求，控房价、防风险的力度不会放松，房地产信贷政策估计也会放缓，有些房价上涨较快的三四线城市也可能会出台一些限购、限贷等措施。再加上去年第三季度商品房的交易量处于高位，因此，下半年商品房的销售额、销售面积和房地产开发投资的增速将会下调，但全年的这些指标肯定还会超过去年的水平。
专家表示，今后我国房地产业的发展将进入到增速下降、结构调整和品质提升的常态时期。
“中国以盖房子为核心的地产已经到了巅峰，未来将会走下坡路。”国泰君安证券首席经济学家林采宜表示，“下半年货币政策还会继续收紧。”林采宜预测，中国房地产行业已经见顶，但是不会崩溃，政府和社会各界都不希望看到地产行业崩盘，也不希望泡沫会被刺破，而是需要一个“软着陆”。
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，今年上半年，一二线城市楼市特点主要表现在交易量下行上，量的下行都会导致价的下行。三四线城市中，量价虽有提升，但上升速度有所放缓。去年中国迎来了第二个交易高峰，今年目前看来下行趋势还会继续。越是涨得快的地方，价格越容易下降；泡沫吹得越大，价格下行越快。整个房地产行业大概三年多一个周期，因此，今年下半年可能下行的一二线城市不多，但2018年楼市可能出现总体下行。
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市场分化持续加剧
随着调控进一步深入，国内楼市内部分化越来越明显。不仅一二线与三四线城市间差距拉大，三四线城市内部也出现了分化。
新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷表示，随着调控加剧，一二线城市成交量出现了20％的下降，这意味着一二线城市很难再创新高。相反，三四线城市出现了明显的分化，一线周边的三四线城市量减价跌，供应逐年递减，需求受限，所以未来的增长也会很少。非都市圈热点城市在去年5月份出现了爆发性的增长，得益于一线城市人口回到家乡，购房置业、就业、创业。但这种情况不太可能持久，“因为能回去的回去了，不回去的以后也不会回去了。”
顾云昌表示，中国房地产正呈现出竞争加剧、洗牌加快、利润减薄的发展趋势。
即使当前调控趋严，但也阻挡不了部分房企“跑马圈地”的热情，可谓“饿死胆小的，撑死胆大的”。今年以来，远洋集团在市场上积极拿地，董事局主席李明表示：“拿地将坚持财务指标位，地价控制在合理范围内，发展布局集中在一二线城市，主要业态倾向于具备一定规模的综合体项目。”
针对北京等一线城市对高端住宅项目实施限价等调控政策，李明表示：“限价是临时性的，总体来说是阶段性调控的举措，不用过多担心。”
一位房企负责人表示，当前严控下，很多大房企都在加紧拿地。如果用现有的计算库存的方式来看，加上限购、限贷、限卖等政策的影响，继续加大住宅供地的话，很可能楼市两三年后又要面临去库存压力，导致市场管理调控波动较大。“2016年就是很好的体现，上半年还在去库存，下半年就开始调控，现在控房价与去库存就像天平的两端。”
不仅企业，部分地方政府内部意见也出现了分化。多地地方政府人士私下表示，从大环境及发展前景而言，当地房价并不算高。南方某地级市一住建系统负责人坦言，按照当前发展速度，该地区四五年之后房价翻番不是没有可能。
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市场存在多个挑战
地产行业面临的新挑战也成了本届论坛嘉宾热议的焦点。
朱中一在论坛上指出，当前中国房地产面临四个方面的挑战。一是金融系统对房地产信贷分类调控力度的加大，住房供应体系中租赁市场比例的提高，土地条件和成本的提高，这些都给传统房地产开发企业的卖地、贷款、开发、销售等环节带来了一些困难，所以房地产企业必然要考虑转型问题。
二是在市场分化、变化及因城施策的前提下，房地产企业如何应对不同区域、不同城市的差异和变化，来调整自己的战略和战术。
三是企业如何应对优胜劣汰和行业集中度的提高。
四是如何顺应绿色发展和提高建筑工业化、住宅产业化水平的要求，努力提高全装修房和装配式建筑的比例。朱中一认为，海南在此方面表现。从今年7月1号起，海南新建商品房都要全装修，以确保项目的品质。
朱中一认为，面对上述挑战，所有企业都面临着如何转型、优化结构、做好区域布局和选择业态等问题，企业要根据自己的情况做出安排。
“信贷规模持续收紧，地产的好日子已经过得差不多了，苦日子要来了。”林采宜表示，“上市房企的平均负债目前已经达到78％，实际负债可能超过80％。”从资产负债率来看，房地产行业78％的负债率客观上已经形成地产“绑架”金融的共生效应，房地产市场的降温和去产能导致的房价下行风险，有可能造成银行业不良资产的扩大，消除房地产泡沫和控制银行不良资产之间形成了政策的两难。
交通银行首席经济学家连平提到，房地产在这一年多来成交比较活跃，必然会对未来一段时间的消费带来许多拉动，但由此来得出房地产是否会引爆危机的逻辑还需商榷。连平表示，房地产离不开金融，房地产是属于资本和金融属性非常高的一个行业，因此泡沫的破灭一定伴随着金融运作问题的出现。
“我们很有必要从金融角度去看当前的房地产，到底是风险很大还是处在一个相对平稳、良性的状况，我们要给它有一个基本的判断，而不是人云亦云，似乎这个泡沫明天就要破灭了。”连平说道。（
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