[摘要] 许老太在江阴市花家坝有套房子，去年10月，许老太的女儿刘某以母亲的名义与张某签订了房屋买卖合同，约定以111万元将该套房屋出售给张某，并签署了许老太及自己的名字，注明自己是代许老太签字，张某、房产中介也在合同上签字盖章。当天，张某就交付给刘某定金2万元，刘某出具了收条。
【案情】
女儿私卖母亲房产 母亲不肯配合过户
许老太在江阴市花家坝有套房子，去年10月，许老太的女儿刘某以母亲的名义与张某签订了房屋买卖合同，约定以111万元将该套房屋出售给张某，并签署了许老太及自己的名字，注明自己是代许老太签字，张某、房产中介也在合同上签字盖章。当天，张某就交付给刘某定金2万元，刘某出具了收条。 （jyftx）
一周后，刘某、张某、房产中介约定至公积金中心办理公积金贷款手续。许老太虽与刘某一同至公积金中心，但未与张某碰面，也未办理相关手续。当日刘某明确提出不卖房屋了。后双方起诉到法院。（jyftx）
法庭上，众人各执一词：许老太说她从没想过要卖房；刘某说她签字卖房后跟母亲说，母亲不同意卖；中介公司负责人说在发现房产证上的所有权人不是刘某后，让刘某通知许老太来签字，但刘某坚持她自己可以做主，于是三方签订了合同；张某说刘某手里有钥匙，房产证在她手里，她也住在房子里，所以认为刘某有权处理这个房屋。（jyftx）
案件审理过程中，张某自愿放弃要求许老太赔偿的诉讼请求，要求刘某承担赔偿责任，房产中介承担连带赔偿责任。（jyftx）
【判决】
女儿无权处分房屋 应承担相应违约责任
该案中刘某以许老太的名义与张某签订了房屋买卖合同，不论许老太与刘某之间存在什么人身关系，作为重大财产的处分均应得到产权人许老太的授权。现无证据证明刘某得到了许老太的授权，虽许老太曾与刘某一同至有关部门打算办理公积金贷款手续，但事实上并未与张某碰面，也未实际办理相应手续，故该房屋买卖合同对许老太不发生效力。而签订合同时，刘某提供了房屋产权证且实际居住在涉案房屋中，并多次表示其有权出售房屋，故张某应视为善意相对人，其有权请求刘某履行债务或者就其受到的损害请求刘某赔偿。现因刘某原因合同无法继续履行，张某无法实现合同目的，故其有权主张解除合同，并要求刘某承担双倍返还定金的违约责任。张某要求房产中介公司承担连带责任，但现有证据无法证明房产中介公司有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况等情形，故该主张的依据不足，法院不予支持。综上，法院判决解除张某与刘某于2017年10月签订的房屋买卖合同；刘某应向张某双倍返还定金4万元；驳回张某的其他诉讼请求。（jyftx）
【评析】
无权处分未得到追认，合同效力如何认定及违约责任由谁承担
无权代理是代理制度的重要组成部分。2017年10月1日起施行的《民法总则》明确了无权代理行为未被追认时的无权代理人的责任，确立了“行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益”的责任承担及（jyftx）
赔偿范围现则的规则。该案中，张某在房屋买卖合同签订过程中，已尽了相应注意义务，有理由相信刘某有权代为许老太销售房屋，应认定为善意相对人，且事实上许老太也一度至公积金中心想配合办理公积金贷款手续。虽因许老太对房屋买卖合同未追认，该房屋买卖合同对许老太不发生效力，但在张某与刘某之间就房屋买卖合同依然发生法律效果，此时张某可根据法律规定要求刘某承担相应的违约责任，故法院作出上述判决，现该判决已生效。（jyftx）
（文中人物系化名）
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