[摘要] 商业地产的本质是资产管理，但每个具体的商业地产项目单体往往以较大的体量和价值在交易方面形成了规模和频次的壁垒。以标准化和等额化为核心的资产证券化是化解这一壁垒的利器，因此商业地产的资产证券化是破解商业地产资产流动性的通用武器，并形成了以ABS、REITs、商业信托等为代表的相对成熟的资产证券化金融工具。
大资管为解决商业地产资产证券化的困境提供了思路和方向
资产管理主要体现在两个方面，也即投资的项目选择与资产管理中的价值提升。就前者而言，资产管理机构凭借其特有的专业知识与经验，结合宏观产业环境和行业发展的变化趋势以及行业周期，用市场的方式对商业地产项目进行筛选和分级，再结合投资退出方面的综合考虑来进行交易条件的设置和交易结构的设计，解决了之前商业地产项目投资可能存在的盲目性和决策失误问题，大大提升了项目投资的可预期性。
就后者而言，以资产证券化的方式来提升资产的流动性可以提升商业地产的资产估值，以提升运营管理水平来提升租金同样也可以提升商业地产的资产价值，这正是资产管理链条中“投、融、管、退”之“管理”环节的主要内容。
突破低租金防线
租金是支持商业地产资产证券化的基础，提升租金是成功实现商业地产资产证券化的核心。因此，一方面要结合资产证券化的诉求来选择具有较大潜力的优质项目，另一方面要从租金本身出发去解决租金收入过低的问题。
选择优质的项目进行投资，把问题解决在投资进入阶段。围绕着资产证券化对项目的各项诉求，设定符合不同资产证券化工具以及不同资本市场要求的优质项目标准，按照这一标准进行项目筛选。比如“中信启航1号”为了获得较高的租金，选择了已经投入使用多年且位于核心地段、主要为中信证券自用的京深两地总部办公楼作为建立资产池的标的，“苏宁云创”则选择了苏宁电器11家优质门店的物业资产作为建立资产池的项目标的等。
提升租金主要从两个方向去解决：一方面是通过提升运营管理水平，从项目定位、招商、运营等角度去改变项目定位、改变业态和品牌组合、提升市场推广水平等来提升坪效从而提升租金；另一方面是以原业主进行租金托底、政府补贴等形式来提升租金水平以及对预期的租金进行“增信”，比如“苏宁云创”项目中苏宁电器对物业租约和租金稳定性的承诺、“鹏华前海万科REITs”项目中政府对入驻前海企业公馆项目的企业进行租金补贴等。
在比较极端的情况下，有些项目可以采用原业主承诺租金补差的形式来解决租金过低这一问题。
税收筹划难题
税收问题如果不能较好的得到解决，则商业地产的资产证券化很难推广。目前，监管当局虽然对资产证券化的态度较为积极，但是财税部门却至今未有按照国际通行情况减免涉及商业地产资产证券化相关环节税收的动议或者计划。
业界虽有以快速形成的商业地产资产“堰塞湖”和民间投资渠道欠缺导致的股市、楼市畸形来倒逼财税部门打开商业地产资产证券化“财税阀门”的愿望，但我国缺少市场需要与公共政策间的传导机制，这一期待短期内不容乐观。因此只能从企业和项目自身角度进行合法合规的税收筹划，以支持商业地产的资产证券化。
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