[摘要] 商业地产的本质是资产管理，但每个具体的商业地产项目单体往往以较大的体量和价值在交易方面形成了规模和频次的壁垒。以标准化和等额化为核心的资产证券化是化解这一壁垒的利器，因此商业地产的资产证券化是破解商业地产资产流动性的通用武器，并形成了以ABS、REITs、商业信托等为代表的相对成熟的资产证券化金融工具。
1、建立基础资产池时避免产权交易和产权变动。为避免资产交易环节的税收，在建立基础资产池时，以股权交易来替代产权交易、以权组成权益包来替代资产包是通常的方式。这些方式在国内较为通用，但却不容易被外资所接受，并存在法律瑕疵和潜在的或然负债风险，且只能规避交易环节的土地增值税。海印股份的专项资产管理计划即为以权进行资产证券化的成功案例。
2、转换资产池的组建形式。以股权交易的形式代替资产交易，势必以公司的形式来持有资产，必然造成双重征税。如果在持有具体项目权益的公司之上再以公司的形式来组建资产包或者资产池，则更会增加多重税收。因此，基础资产池的建立一般只能使用一层公司，此外则采用信托、资产管理计划等非法人形式来进行，或者直接采用信托、资产管理专项计划、有限合伙等组织形式与业主交易的方式来建立基础资产池。
3、设立海外架构或者将纳税主体、交易行为转移至税收友好地区。通过设立海外架构，将交易行为以及纳税主体转移至避税岛或者税收友好区域也是较常使用的一种税收筹划方式，尤其是针对国际资本市场进行的资产证券化。但是按照税收管辖原则，交易活动负有向标的资产所在地缴纳税收的义务，税收风险依然存在。
从长期来看，我国的商业地产资产证券化的常态化发展还有赖于我国商业地产市场估值体系的调整来降低过高的租售比，有赖于以经营管理水平的提升来提升租金以及针对商业地产资产证券化活动的税收优惠或减免政策的出台，也有赖于与商业地产资产证券化有关的资本市场发展与成熟。
（柏文喜：中国社会科学院研究生院特聘导师、全经联商业地产专业委员会委员、大中华购物中心联盟主席助理、中企资本联盟副秘书长、亚洲房地产协会投资专业委员会联席副理事长）（本文完）
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